随着越来越多的人搬入各类新建住宅小区，物业管理也逐步成为人们享受新的生活方式的依托。然而，物业管理给人们生活带来的也不完全是方便与舒适。来自消协的报告显示，在有关房地产行业的投诉中，物业管理方面的纠纷呈直线上升趋势，这表明物业管理行业本身还存在许多亟待解决的问题。作为一个发展迅速的新兴行业，我国的物业管理企业、住宅小区业主都还不十分成熟，这也在一定程度上制约了物业管理的进一步发展。北京市瑞赢物业发展研究所朱孝安日前在接收记者采访时指出，当前物业管理中出现的许多问题，其实都是行业本身许多深层次问题的一种反映方式，物业管理本身有些“虚火”过旺，很多深度矛盾不解决，物业管理的路子就走不好。

    随着政府主管部门对物管行业管理的加强，物管企业的门槛也在不断升高，对从业人员的要求也有了更高的标准。朱孝安认为，突出的问题是现在许多物业管理公司热衷于去通过各种认证、为职工取得上岗证而不太注重真正的学习与培训，企业努力的方向趋向表面化而不是去增强核心优势。许多从业人员也仅仅满足于拥有了上岗证，在整体素质依然偏低的现状下，物业管理人员没有认识到自己的真实差距而去改进。其实许多问题、纠纷的出现大多并不是管理人员态度的原因，我国的物业管理公司对服务态度一直非常看重，在这方面做的大都比较到位。根本的原因是物管人员由于自身素质不高而在面临问题时不知如何去做。对“本本主义”的追求也导致了一些物管企业在“以人为本”的口号下实际上是以自己的制度和程序为中心，并不能把以业主为中心的理念落到实处。

    面对越来越多的发生在物管公司和业主之间的纷争，朱孝安分析，大多数的纷争其实只是表面上的讨价还价，不外乎业主说收费太高难以支付，物管公司说收费太低难以维持，并没有触及到问题的根本。他给记者举了个例子，一家物业管理公司对所管理的车位每月收150元，业主认为太高而拒付，都把车停在楼口。朱孝安认为，其实争论的重点不应该在收费“高不高”上而应该在服务“值不值”上。解决的途径应该是物业管理公司能够作出一份测算表来，将每一项费用明明白白列出，提供给业主，让业主明白他的钱都花在哪儿了。而业主在对物业管理的服务进行价值评定时，也应该向物管公司索要有关测算表，而不能只根据自己的感觉。但由于现在物管公司和业主都不太成熟，业主只是算收的钱多少，物管公司有时出于人员素质方面的原因，也不向业主提供有关测算方案。据朱孝安介绍，他所了解的一些物管公司，90％的财务人员做不出一份完整的报表，又如何能为业主提供一份科学精确的测算表。当然，也不排除可以做出来但出于某种目的而不愿意让业主看的情况。没有科学的标准作依据的争论自然会不可避免地引发许多问题。

    尽管各类专业的物管公司不断涌现，香港、深圳等地许多家颇负盛名的物管公司也已进入内地开拓市场，但是，有一个现象不容忽视，那就是，当前我国的大部分物业管理公司都是由所管物业的开发商组建的，并和开发商有着千丝万缕的关系。面对这种“父子”公司大量存在的现状，朱孝安认为，“父子”公司只是一种表象，物业管理公司由开发商组建还是从社会引进都无所谓，关键要看开发和物管之间是否是以合同、契约为纽带的互相独立的实体。现在大多开发商都把物业管理公司看作自己的一个部门，把许多本应由开发商承担的责任往物管公司推，物管公司出于对开发公司的某种依赖而不得不承担许多本不属于自己的责任，这就导致了物管公司的责任不明确。一个连自己应该做什么都搞不清楚的公司怎么会提供专业、有效的服务。

    住宅小区的资产权属也是物业管理公司必须弄清的一个重要问题。朱孝安认为，小区的各种资产一般分属于开发商、业主、物业管理公司，但大多物业管理公司却搞不清其中的界限，对资产情况没有一个底数，并且缺乏预见性，这就会导致在小区资产出现变动时产生矛盾。比如，有的小区对业主许诺配备小区班车，若干年以后，车辆报废了，已经习惯享受这项服务的业主自然要求买新车，但这笔钱谁来出？目前没有相关的说法。象这样的事情，尽管短期内不会发生，但却成为以后出现纠纷的隐患。

    朱孝安还道出另一隐忧，他认为当前各项有关政策法规的出台还是比较慢，尤其是在小区公用设施的保险方面，目前还是空白。如果小区的公用设施遭到毁灭性破坏，比如说锅炉房被烧了，再建一个新的锅炉房，这笔资金从何而来？由于所需资金数额较大，无论由谁来出都有困难，如果先期给此类公用设施上了保险，那么解决起来就相对容易些。朱孝安作了一个比喻，物业管理公司好比是一个被雇佣的司机，如果有一天车子撞坏了，司机当然要负一部分责任，但不可能要求司机去给买辆新车。最好的办法，就是事先给车买保险。

　　（中国建设报    文/张光燕）