我去年向某开发商购买了一套高档公寓并且已经入住。由于按照该公寓物业收费标准，我购买的这套房每月要交纳物业管理费1000余元，而且每半年结算一次，因此，我在与开发商签订合同时表示难以接受这样的物业管理费用。售楼小姐说，考虑到该小区已售出80%，可以减免我三分之一的物业费。可是我入住后，小区物业公司仍然要按全价向我收取物业管理费，请问我该怎么办？

　　——读者　谭文

　　解答：开发商的承诺是否有效，要看其是否有物业管理公司的授权委托书。如果开发商向您提交了减免三分之一收取物业管理费的授权委托书，那就是物业公司的承诺。这种情况下，物业公司必须依照其承诺，在其管理的有效期内不得向您收取全额物业费。如果开发商书面承诺由开发商补贴您三分之一物业管理费，并不涉及物业管理公司的权利义务，也是合法有效的，可以要求开发商依照其承诺，为您补贴这部分费用。

　　如果开发商对您减免物业管理费的承诺不是上述两种情况，仅是开发商为促销而做的口头承诺，那么对物业公司没有约束力。从有关法律规定看，对小区收取物业费是物业管理公司的权利，开发商没有权利擅自处分他人的权利。

　　从谭先生所述情况看，开发商所做的减免物业费的承诺很可能是无权代理行为，其事后也没有得到物业管理公司的追认。在《合同法》中有这样的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未做表示的，视为拒绝追认。”本案中“行为人”指开发商，“被代理人”指物业管理公司，“相对人”则指买房人。根据规定，如果物业管理公司对开发商的承诺不予追认，开发商的减免物业费承诺对物业公司没有约束力，买房人不能要求物业公司减免物业费。如果买房人有证据能够证明开发商确实做出过减免物业费的承诺，可以要求开发商按承诺兑现：由开发商支付减免的部分物业费给物业公司，买房人则按开发商前期承诺减免后的标准交纳物业费。