一、搞清使用率，先弄懂几个术语

　　1.销售面积：也就是建筑面积，因其中既包括房屋本身的建筑面积，又包括分摊的面积。

　　2.套内使用面积：就是所谓的地毯面积，是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然，不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内，但阳台除外。

　　3.套内墙体面积：算法较复杂，因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积，非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。

　　4.套内阳台建筑面积：封闭阳台全算，未封闭阳台算一半面积。

　　5.套内建筑面积：即2、3、4总和。

　　二、“分子”多变，使用率算法有不同

　　使用率的分母是统一的，即“销售面积”，但因开发商对使用率的计算方法不统一，分子便有了以下几种变化：

　　1.套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积，使算出的使用率较高，故是较通行的算法。

　　2.套内使用面积÷销售面积。分子中刨除了套内墙体面积和阳台面积，这个公式算出来的使用率较低，因此不被多数开发商接受。又因这是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例，也被称为“实用率”。

　　三、使用率计算，关键看分摊了多少平方米

　　看上去口径一致的“销售面积”每个项目也大相径庭。这主要表现在一些可分摊的公用建筑面积。据了解，电梯井、大堂等这些明摆着的地方超标计算分摊不大可能，最容易“注水”的是物业管理用房这块，比如类似值班室、警卫的休息室等地方。

　　四、使用率不可不信，也不可全信

　　一般来说，多层住宅使用率约在80％左右，高层因为涉及到设备层、电梯间、过道等，分摊面积较多，故使用率要在75％左右。近来不少项目以高使用率为卖点打出广告，高层的使用率很多达到80％以上，令买家将信将疑。

　　既然使用率比较难考证，购房人想少吃亏还得掌握以下要领：

　　1.依靠合同。在销（预）售合同或含补充协议中，应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及分摊的部位。

　　2.掌握政策。比如公用建筑面积分摊原则，为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。有的开发商将会所全部分摊给一期业主，买房人就要向其讨说法了。

　　3.考察开发商的诚信度。负责和讲究信誉的开发商，较少在使用率上坑蒙消费者，甚至会自己吃亏，免除部分分摊，让利给买房人。帷幄