编辑同志：

　　您好！我于1999年11月与某开发公司签订了《商品房认购定位保证金协议》，根据《协议》于2000年1月签订《商品房预售契约》。我买的是复式结构。当时售楼处及他们提供的图纸都向我明确说明，顶层房间高度在2．5米以下的部分，只算一半面积。而实际结算时，却以100％计算，造成建筑面积差达4．25％，其中跃层部分的建筑面积差达10．71％。现在房地产公司解释为“1999年底国家又出新的建筑面积计算方法”以及“设计单位计算有误” 等等，请问，这是否算商业欺诈行为？　读者老陈

　　陈先生：

　　您好！您来信中提及的开发商不兑现商品房面积承诺的行为是否算是商业欺诈，因为您提供的资料有限，暂时难以定性。不过，我在这里介绍一些情况供您参考。

　　1999年，建设部的确发布了新的《住宅设计规范》。实施时间为1999年6月1日。在新的《规范》里，对套内使用面积的计算原则进行了部分调整，而每户的销售面积就是以此为依据计算的。涉及套内使用面积计算的具体条款如下：

　　1．套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积总和；（此款内容与旧规范类似）

　　2．跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积；（此款内容与旧规范类似）

　　3．烟囱、通风道、管井等均不计入使用面积；（在旧规范中，这些都计入使用面积）

　　4．室内使用面积按结构墙体表面尺寸计算，有复合保温层，按复合保温层表面尺寸计算；（此款内容与旧规范类似）

　　5．利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1．20米的空间不计算使用面积；净高在1．20—2．10米的空间按二分之一计算使用面积；净高超过2．10米的空间全部计入使用面积；（在1999年《规范》内规定，利用坡屋顶空间作卧室、起居室（厅）时，其二分之一面积的室内净高不应低于2．10米）

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　　由您提供的局部图纸可以判断，您购置的复式结构住宅的跃层部分，实际上是利用坡屋顶内空间作卧室的情况，所以您应对第5款的内容格外注意。根据新的《住宅设计规范》：套内建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。这个系数一般由设计单位根据本《规范》计算得出，实际运作过程中，也会由房屋产权登记管理部门指定的专业测绘队伍进行产权登记测绘后，计算得出，或者说是复核设计单位、施工单位的计算结果。最终具有法律效应的建筑面积，也是这种房屋土地管理部门在签发产权证时，委托专业队伍测绘的结果。

　　在您信中提及“我买的是复式结构。当时售楼处及他们提供的图纸都向我明确说明，顶层房间高度在2．5米以下的部分，只算一半面积。”如果您所讲的内容在《北京市商品房内销契约》的补充条款中，您与开发商有明文约定，或者您提供的图纸有足够的证据，证明是正式合同的附件之一，那么您购置的商品房在计算建筑面积时，在《合同》规定的计算标准与建设部的《规范》略有区别时，而且必须说明，《合同》标准高于行业规范标准时，则应以合同约定的内容为准。因为，建设部发布的《住宅设计规范》只是行业执行的原则性文件，《规范》只规定了“设计中基本的低限要求”，如果开发商愿意提供高标准的建筑，自觉高标准地要求自己，只要不是浪费，国家当然不限制了。

　　综上所述，新的《住宅设计规范》中对套内使用面积的计算原则更有利于用户，更直观、操作更简单。而开发商不兑现商品房面积承诺的行为是否算是商业欺诈，关键要看您提及的承诺、提供的图纸是否是有足够的证据证明是《合同》的组成部分。如果只是口头承诺，问题可能还会复杂一些。希望您的问题尽快解决。　曹小乐