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投资房产细算账 |
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首付18万元，并提供八成20年按揭，入住后每月偿还5000元贷款，附近市场上同等外销公寓房每月租金收入9960元。这样，9960-5000=4960；4960�?BR>12=59520，4—5年收回首付投资，以后每年还挣5万多，若干年后净得一套公寓。 从微观经济学的角度看，如果在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成之后会造成某一区域内公寓供应量的增加，因而会稀释这一区域公寓租金的价格，导致租金价格下降；此外，作为后入市场的公寓经营者，一般会先以低租金来吸引租户，扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价，就会受到整个公寓出租经营者市场定价的影响，而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。 租金收入只能是毛收入，不能作为净收入来直接抵消还贷支出。这里要先考虑税收的因素，出租人收到月租金后，须先交纳房产税，税率为租金收入的12%；营业税及其附加费为5．5%，扣掉之后剩余8217元；再扣除个人所得税，余额为6573．6元；如果再考虑扣除公寓出租专业代理的佣金、律师签约费等费用比例（约为10%），最后算下来只剩5916．24元。每月还去贷款仅余：5916．24-5000=916．24元，4-5年收回首付的结论显然有问题。 商业房地产投资具有较为复杂的知识与分析技术，即强调市场分析的同时，十分注重租金现金流出和流入的关系，房屋的出售价值高低也是由租金现金净流入的高低来决定的。 在美国，机构或个人投资者往往依赖专业的投资顾问来帮助他们做出房地产的投资决策。而国内房地产市场目前仅有为数不多真正懂得分析的咨询专家，许多机构与个人投资者欠缺对这种知识与技术的了解，做出的投资决定多少有一些盲目性，亟需加强对这一领域的学习与研究。 |