律师信箱 □陈 文

　　在不动产抵押担保活动中，金融机构常遇到有客户用划拨的国有土地使用权作抵押。无论是《担保法》还是《城市房地产管理法》或是《北京市房地产抵押管理办法》，对划拨的国有土地使用权能否作抵押虽然没有明确的规定，但也无禁止性的规定。

　　例如《担保法》第34条所列可以抵押的财产有“抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物”。《北京市房地产抵押管理办法》第5条所列可以抵押的房地产有“依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权”。虽然该法对划拨国有土地使用权是否能作抵押物没有明确规定，但在其27条却规定“处分房屋时，其房屋使用范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，划拨土地使用权应随房屋一同转移；划拨土地使用权连同地上房屋一同出售、拍卖的，其出售、拍卖所得款项，须扣除应补交的土地出让金后，再按规定顺序分配”。《城市房地产管理法》第50条规定“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当以拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”。

　　从以上三个法规可以看出，对于划拨的国有土地使用权能否抵押，虽然没有从正面予以明确规定，但从理论上看是可行的。由于划拨的土地使用权的取得分为两类，一类是历史上形成的，一类是有目的的划拨的，所以我们可以理解为国家并不鼓励企业或单位用单独的划拨土地使用权去作抵押，只是没有明文规定禁止或限制这样做而已。

　　这里的原因主要是：1．历史上形成的划拨土地，早已被有关单位或企业开发建设，已经很少再有成片的未开发建设的划拨的国有土地；2．划拨的国有土地主要用于国家机关用地或军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其它用地。而教育、医疗、市政、社会福利机构设施及社会公益设施所占用的房地产不能用作抵押。所以，单一划拨的土地使用权抵押的情况不是太多，这也是法律对划拨国有土地使用权抵押未有明确规定的原因之一。

　　尽管在理论上对单一的划拨土地使用权可以作抵押，但金融机构接受该抵押物时一定要慎重。首先要与有关房屋土地管理部门取得联系，了解房屋土地管理部门是否对于该种抵押予以办理登记，是否具有实际可操作性。另一方面，因为在实现抵押权时，划拨的土地应改变成为出让的土地，所以还要了解该块划拨土地的出让金数额。