编辑同志:

　　我于1998年底购买了一套预售商品房，因为当时该公司尚未取得预售许可证，没有北京市房管局统一格式的预售商品房购销合同，所以，我们双方协商议定了一份房屋购销合同。内中规定，开发商最迟于1999年6月1日交房，若有逾期，则按万分之五的标准支付违约金。逾期超过一个月，我有权退房，开发商除退还我已付房款外，还要双倍退还定金。随后，我支付了1万元定金，后又陆续支付17万元的购房款。

　　1999年6月15日，该项目取得了预售许可证，售楼人员要求我再来签订正式的房屋购销合同。正式合同中，交房时间已推迟到1999年9月1日，并且违约金的比例变为万分之三。售楼人员解释到，这只是为了将来办理购房手续所需，原来双方签订的合同仍然有效，于是我签了约。后因一些不愉快，我不准备再买该房屋。我提出，房子已经逾期一个月，按原合同规定，自己有权退房并要求双倍返还定金。开发商则认为，我既然已经签订了新的正式合同，就应该接受新合同约束。请问这新老合同的效力到底哪个更大 ?　读者宋先生

　　宋先生：

　　您提出的问题目前比较普遍，这涉及到两个问题。

　　非正式合同无法律效力

　　客观讲，在取得预售许可证前就开始卖房并与客户签订自己拟订的合同，这是大多数房地产公司通行的做法。

　　我国《城市房地产管理法》明确规定，在未取得预售许可证明前，是不能预售商品房的，这样，本案中，您与开发商所签的旧合同就应该是无效的。

　　现行《经济合同法》第16条规定“经济合同被确认无效后，当事人依据该合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应赔偿对方因此所受的损失；如果双方都有过错，各自承担相应的责任”。

　　最高人民法院《关于贯彻执行经济合同法若干问题的意见》也规定：“无效经济合同的双方如果都有过错，对返还财产后的损失赔偿，应按照《经济合同法》第16条规定，各自承担相应的责任。所谓“相应责任”不应理解为平均分担或各自承担自己的损失。合同双方应当按照责任的主次、轻重，分别承担经济损失中与其责任相适应的份额。此外，还应区别无效合同的责任与有效合同的责任。

　　以本案为例，您可以要求宣布旧合同无效，并要求退房、退款。当然，您在明知合同无效的情况下仍然签署，也是有过错的，但不妨碍您要求开发商退还房款及赔偿损失，这是开发商因过错致使合同无效而应负的责任。

　　由于要求违约金、定金是追究违约责任的表现，而依据法律规定，在合同被确认无效后，当事人就不存在违约责任。所以您无权同时要求房地产公司支付违约金和双倍返还定金。

　　新合同有效力但销售行为存在误导

　　在新合同中，开发商的合同主体资格是没有问题的，合同内容也符合法律规定的，那么，判断新合同是否有效就只能看双方的意思表示是否真实。

　　如果双方间签订合同时，意思表示是真实的，比如说开发商告知客户一切将按照新合同来运行，包括交房时间、违约金、房屋面积等条款都已变更，客户接受了这样的变更。或者客户为了得到保障及维护自己的利益，要求在新合同中继续规定原有旧合同的条款，开发商也接受了这种意见。双方签约是建立在公平、合理、平等的基础上的，这样的新合同是有效的，双方都要受新合同约束。

　　但本案中情形不同，售楼人员一方面称，旧合同继续有效，另一方面，新合同与旧合同之间截然不同。这就不能理解为意思表示真实，应该说是客户在一定的误导下签订合同的，这样签订的新合同我认为是无效的，因此要求您完全按照新合同的约定办是不合理的，您可以要求退房退款。北京世联律师事务所郭玉涛