编者按：商品房，首先应是商品。普通商品的消费尚能得到《消费者权益保护法》的保护，作为一种最贵重的商品，商品房消费理应得到更为崇高的礼遇。

　　但实际生活中，却出现倒置现象———在衣服、电器等普通商品的交易及使用中，消费者可以得到较为满意的服务，但在房产交易及使用过程中，消费者却经常处于劣势。除去商品房属特殊商品外，买家卖家对其商品房属性认识不足也是原因之一。此期专版，特对商品房购买及使用过程中消费者如何维护自己权益问题做一全面介绍。

　　我国《消费者权益保护法》赋予消费者9项权利，在第三章中规定了经营者的义务，在购房过程中消费者如何正确掌握及运用，这是购房者应该予以重视的。下面，选取其中与商品房交易有关的几项权利做一说明。

　　安全权

　　———消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。

　　购房过程中，消费者首要考虑的是房屋的质量问题，这关系到入住后的安全，所以，作为开发商有义务应当保证其提供的房屋符合保障人身、财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的，应当向消费者做出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用的方法。

　　知情权

　　———消费者享有知悉其购买、使用的商品和接受的服务的真实情况的权利。有权根据不同情况，要求经营者提供商品的价格、用途、性能、规格、等级、合格证明、使用方法说明书、售后服务等有关情况。

　　现在购房者大都知道购买商品房要查看“五证”，确认经营者的主体资格，审查对方的营业执照等合法条件及房屋的基本情况，这是消费者应有的消费权利；同时，经营者有义务将房屋的真实情况提供给购房者，不得做引人误解的虚假宣传或弄虚作假欺骗消费者。

　　但实践中，开发商提供的假证件并不少见：如五证中比较重要的《商品房销售许可证》，有些经营者将销售范围进行涂改复印后将不在销售范围内的楼层编在销售许可证里，致使购房者做出不真实的决定，损害了消费者的合法权益。

　　也有些经营者根本不履行购房者提出的合理要求，在争取不成的情况下，消费者多会采取迁就态度，这将会带来更大的风险，所以，作为购房者在选择购房目标时，一定要正确掌握和运用法律赋予的获得真实信息的权利，将购房风险降到最小。

　　自主选择权

　　———消费者享有自主选择商品和服务的权利。自主选择商品的经营者、品种、服务方式，自主决定购买或不购买，有权进行比较、鉴别和挑选。

　　选到适合自己的房屋，这不是件简单的事。如果经营者再通过技巧的强制，使得购房者做出买也得买，不买也得买的无奈举措。

　　有这样一个案例：一对夫妇精挑细选选中了一套高档物业，在售楼小姐的能言善变的丛恿下，交了3万元的定金。要签正式购房合同的时候，这对夫妇有些顾虑，虽说当初是自愿精心挑选的，但对房屋的合法状况并不了解，于是委托律师进行了合法性调查，结果此项目土地被银行抵押，也没有银行同意对外销售的释权书，如果购买了该房屋，开发商不能如约如期偿还银行贷款，银行可以依据我国《担保法》对此项目进行拍卖等形式获得价款进行偿还。

　　在律师出具了购买该房屋存在较大风险的意见后，这对夫妇放弃了购买该房屋的计划。但开发商以交了定金为由告之，如果不买，3万定金不予退还。经营者这种不合法的强制行为，剥夺了消费者自主选择的权利，作为购房者，有权对所选择的房屋进行鉴别，如确认是不合法项目，开发商应无条件返还消费者所交纳的定金。

　　公平交易权

　　———消费者在购买商品或接受服务时有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　买到质量有保障，价格合理，面积不缺斤短两的一套房子，是多少购房者的期望。虽然法律赋予消费者这样的权利要求，但事实还是让每一个购房者不得不顾虑重重，忧患不断。在购房过程中，质量问题、面积问题还是最多的。

　　房屋的质量不仅仅关系到购房者的生命安全，也关系到购房者对日益增长的生活舒适程度的要求。我国《产品质量法》、《北京市建设工程质量条例》及《北京市建设工程质量管理监督办法》等相关法规、文件中对房屋的质量要求有严格的规定，即房屋交付时，经营者应该向购房人提交房屋竣工核验证书，以证明房屋交付时质量达到要求，并且要求发展商对交付后的房屋有一定的保修期。

　　但令人遗憾的是，地基下陷、墙壁开裂、屋顶漏水，墙体倾斜并不少见，购房人花了几十万甚至上百万买到这样让人糟心的房屋，其心情可想而知。不但在经济上受到了损失，精神上也遭到了打击，浪费的时间更是无法计量。

　　由于上述房屋质量问题引起的纠纷，使得买卖双方不得不诉讼到法院。购房人要求退房并要求发展商予以赔偿，而发展商坚持不给退房。即使法院判令由发展商退还房价款，但大多数经营者多以没钱为由，拒不退款，使法院的判决如一张白纸。类似的购房者因房屋质量要求退房在北京的东西南北都有此类案件发生。

　　防范因质量问题造成的购房风险的最有效方法是加强自我保护措施———即一定要核验和购买高质量的房屋，必要时，拿起法律武器保护自己。

　　我们知道，房屋设计图纸的面积与房屋竣工后实际测量所得的面积是有误差的。如果是现房，购房人可以直观地看到所购房屋的面积或当购房人在购买现房时，该房屋的实际测量面积已经测出，出现面积误差并不普遍。但在通常的商品房销售中，发展商大多销售的是期房，所以在销售合同中涉及的面积只能是暂测面积，而暂测面积与实测面积的差额常常成为发展商与购房人纠纷的起因。

　　如何更好地解决可能出现的争议，避免不必要的纠纷，经营者能做到公平交易是前提，但作为消费者也应加强法律意识，通过协议的形式约定不能预知的风险。在北京市房屋土地管理局监制的买卖契约中有关于面积的条款是这样规定的：实测面积与暂测面积在某一个百分比之内，双方可以再结算，如果误差超过某个百分比时，购房人有权终止合同，并要求退款。此条款虽比以前的做法有了一定的合理性，但并不具体，对不同的项目、不同的消费者并不完全适用。为了尽量避免不应有的纠纷和争议，建议消费者能根据所选项目及自身的要求和条件订立一份更完善、更具体的补充协议，作为保证面积和发生争议的法律依据。

　　获得赔偿权

　　———消费者因购买、使用商品或接受服务受到人身、财产损害的享有依法获得赔偿的权利。

　　对于发展商的违约行为，应依法承担法律责任本来应该是天经地义的。消费者真正依法保护自己的合法权益的又有多少？购房者除受《消费者权益保护法》的保护外，还受到《产品质量法》、《价格法》、《计量法》及相关法规如《中华人民共和国城市房地产管理法》《北京市建设工程质量条例》、《北京市“九五”住宅建设标准》等法律、法规的保护。

　　违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是要求承担违约责任、赔偿责任的法律依据。与开发商签订购房合同时，购房者应在合同中对房屋质量、房屋面积、逾期交房等方面做具体的约定，就需要在合同中详细写明卖方如违约应承担什么责任、支付多少违约金及计算方法。违约金由法律规定或双方的约定。根据新《合同法》的规定：定金、违约金只能选择其一，如果还有其他损失的，应当赔偿损失。如果经营者明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务，购房者可以在履行届满之前要求其承担法律责任，也可以要求违约方继续履行合同。

　　获得有关知识权———消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。

　　1998年5月，建设部发布了建房98102号文件，决定自1998年9月1日起，在房地产开发企业的商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

　　北京惠诚律师事务所杨清

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