读者提问：大概半年前，我看到了这样一幅广告：远看公园？近看家园！小区建5000平方米中央花园，有假山喷泉，有人工湖、凉亭，有游泳池……我被这幅广告所深深吸引，认为房价虽高了些，但物有所值。经过与家人商量，我同房地产开发公司签订了一份商品房预售合同，购买了一套80平方米的三居室的套房，总价款为48万元。因为这些钱几乎耗尽了我父母和我的全部积蓄，因此，在签订合同时，我仔细审阅了房屋面积、质量、价格、交楼日期等条款。但后来我家按期进楼入住时发现，虽然房屋并无问题，与合同基本相符，但广告中所宣传的中央花园、人工湖、游泳池等却不见踪影。我自然十分生气，准备向法院起诉开发商发布虚假广告、实施欺诈行为，要求退房和双倍返还购房款。请问律师，这个官司怎样打，胜数有多大？

　　律师回答：由于“广告”与“合同”是解决这个问题的关键，所以，在回答这个问题之前，很有必要对广告和合同在法律方面分别进行剖析。

　　房地产交易通常分为期房预售和现房销售，不论是期房预售还是现房销售，都需要利用各种媒介作各种宣传。尤其是在期房预售阶段，广告宣传就显得更为重要。许多购房者，尤其是期房的购房者，不可能像在商店里买东西一样，看到实际商品再买，所以，他们所作出的购买房子的选择，在某种程度上可以说是较大地受到了广告的影响。依照广告法的规定，广告应当真实、合法，不得含有虚假的、骗人的内容，不得欺骗和误导消费者，违反法律规定发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任。

　　现在，让我们再分析这一案例。按照《合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面地履行自己的义务，因此，合同双方当事人所享有的权利、履行的义务都是以订立合同时双方约定的内容为标准的。所以，你依法所享有的权利就依附于你当初和房地产开发商签订的房屋预售合同的内容。依据将于今年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十五条的规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中规定。如果广告宣传的内容已载入了房屋预售合同中，如实际情况和广告不符的，你可以依法要求退房和双倍赔付。但如果广告宣传的内容未载入合同，你只能主张广告欺诈的民事赔偿责任，但无权主张退房和双倍赔偿，因为按你所说，你后来入住的房屋并无问题，同预售合同基本相符。在几年前的广东就发生了一起类似的商品房买卖纠纷，由于广告宣传的内容未载入合同，且购房者无足够证据证明开发商发布虚假广告，所以不能以现房配套设施与广告不符为由要求赔偿，最后被法院裁定驳回起诉。

　　因此提醒购房者，买房前要仔细研读合同，并力求把全部内容载入合同，这样才能为你以后主张权利打下基础和提供法律保障。许要强