一个楼盘从报批到上市销售，要经过一系列严格的审批手续才能具有我们通常所说的“五证”，从而最终获得售房资格。

　　所谓五证，通常指《国有土地规划使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工许可证》、《北京市商品房预售（销售）许可证》。一般情况下，房地产开发公司在取得立项批复后向北京市城市规划管理局申请办理《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》，然后向房屋土地管理局申请签订国有土地出让合同，交纳土地出让金后取得《国有土地使用证》。拥有上述资质证书的基础上再向北京市城市建设委员会申请办理《建设工程开工许可证》，在以上前提下，该项目的房地产开发公司还要投入资金达到总投资额的25％以上才能领到《商品房预售（销售）许可证》。如果房地产公司只交纳了部分土地出让金，那么就只能取得部分楼层的销售许可证。这是需要购房者特别注意的。

　　作为普通的购房者，最重要的是询问和查验欲购房地产项目的发展商是否具备《商品房预售许可证》，因为这是房地产开发营销行为的一个重要环节。把握住它，就基本了解了该项目的合法性。在这里需要说明的是，有个别房地产发展商在没有办理好相关合法文件的前提下，单方面开工并销售，由此而引起的后果是十分严重的，届时，不但当事者要受到法律和有关规定的制裁，就连不明事理、误入歧途的消费者权益也将受到损害的事例值得每一名购房者记取。

　　当然，什么事情都不是绝对的，鉴于目前个别房地产市场运作程序上不够规范，房地产开发经营管理上存在的一些漏洞，在人们的现实生活中，的确存在着一些和现行房地产政策的“擦边”行为，譬如“内部认购房”。

　　近年来，许多房地产发展商在尚没有获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房，由于房地产项目在正式推出以前，营销商对市场接受度尚缺乏足够的了解和信心，内部认购价一般定的较低，其运作具有某种投石问路或种试验田的性质，内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，以上优惠一般是比照“开盘价”而言的，如果按照目前房地产发展商通行的“低开高走”的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能的赢利，会严格的限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在做好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的“便宜”。

　　当然，这种便宜与风险共存，购房者要十分慎重的考察商品房发展商的资质是否可靠，该项目的发展前景是否良好，该房地产项目的背景情况如何，除了《商品房预售许可证》以外的合法开工建设的证件是否齐备，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害。步雄