律师信箱

　　陈律师：

　　我是一位海外人士。出于投资的需要，最近我在内地某城市购买了一处房产，总面积约500平方米。但在实际买卖过程中，开发商计算的面积与我自己计算的面积不相符，开发商说，这是因为必须有一部分公建项目面积由我来分摊。分摊这部分公建面积要出不少钱，不过，因为我买房产是为了投资，所以只要能收回投资，现在多出点钱也没什么关系。但开发商却对我说，我并没有这些公建项目的产权。这我就不明白了，我出了钱买下的项目，为什么我却没有产权呢？这个问题您能不能给我解释一下。

　　一位广州读者

　　广州朋友：

　　过去，因为我国的城市住宅大多属公房，所以，产权一部分归房管部门所有，另一部分归非房管单位所有，住宅区内的公共配套设施一般都归房管机构所有，并且由房管机构管理。随着住房制度改革不断深入，房地产市场逐步形成，住宅区的产权结构已经有了较大变化，区内公建设施的产权界定也就显得不那么清楚了。不少人与你一样存在同样的疑问。

　　从逻辑上说，发展商向国家购买了一块土地的使用权，并在该块土地上开发建设了一片住宅，为了使住宅区产权所有人的生活舒适便利，按照国家有关规定，发展商必须在区内建造若干平方米的公共配套设施，例如学校、幼儿园、各种商业服务设施等。发展商将住宅出售给广大业主，收回了其在该住宅区的全部投资并获得利润；广大业主购买的每一平方米的住宅建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的面积，而且也包括相应的土地使用面积和公建配套设施的面积。应该说，住宅区所有产权人共同拥有住宅区的全部土地使用权和公建设施。发展商向广大业主出售房产时，同时转让了土地使用权，也同时相应出售了公建配套设施。所以，住宅区所有产权人也是公建配套设施的产权所有人。尽管他们的房屋产权证上并未注明这一点，但从法律关系上分析，这一点应该是肯定的。

　　根据建设部《新建住宅小区管理办法》和北京市《居住小区管理办法》的规定，住宅区内的最高权力机构应是由房屋产权所有人代表组成的业主管理委员会或物业管理委员会。公建配套设施的产权应该由广大产权所有人的代表机构——业主管理委员会来具体处置。当业主管理委员会与物业管理公司签订了委托管理协议后，也就随之将公建配套设施委托给了物业管理公司来管理，物业管理公司除了直接从业主处收取管理费用外，还可以从经营管理公建配套设施、提供综合服务中获取其他收益。因为公建配套设施的产权归广大产权人所有，所以，物业管理公司应将使用公建综合设施开展经营性服务获得的大部分收入用来弥补物业管理费用不足的部分，因为在此时，广大产权所有人已经将公建的部分收益（例如可以出租的部分）让渡给了物业管理公司。

　　所以，购买商品房的广大业主应该明白，住宅区内的公建配套设施的产权既不属于发展商，也不属于物业管理公司，更不属于其他机关和个人，它们只能属于住宅区内所有业主自己，并且应由业主管理委员会代表广大业主对其行使处置权。