北京市汇源律师事务所余昌明

　　今年6月1日起，“售后包租”的销售形式将被禁止，但对此前并不具备法律溯及力—以往“售后包租”合同仍有效

　　原告：戴某

　　被告：北京某房地产开发公司

　　案由：商品房预售合同纠纷

　　诉讼请求：要求被告履行包租协议。

　　1999年3月30日，原告与被告双方在京签订了《北京市外销商品房预售契约》（以下简称“契约”）及《包租协议》两份合同。根据《契约》约定，原告购买被告位于市中心销售面积72平方米的高档外销公寓一套，房屋总价款为人民币120万元。在双方签订的《包租协议》中约定，由被告将上述房屋进行出租。租赁期限从1999年4月10日至2001年4月9日止，并保证在包租期内，无论房屋是否实际出租，都承诺每年按总房价款15％租金回报给原告。原告按约定向被告支付了购房款人民币84万元，剩余房款以租金回报的形式在总房款中提前抵扣。并约定包租期满后被告为原告办理产权手续，对房屋进行验收，直到原告满意为止。若被告最终无法取得产权证书，被告应全款退还给原告（按120万元计算），被告承担一切损失及责任。2001年4月9日包租期满后，被告未按约定交付房屋给原告使用，办理产权证一事更无结果，原告多次催促，被告均不予理睬，根据委托律师向被告发《律师函》催告，被告亦未予答复。据此原告一纸诉状将被告告上法庭。

　　法院判决：自判决生效之日起十日内，北京某房地产开发公司将上述房产交给原告，并办理产权登记过户手续。给付自2001年4月9日至给付之日止，迟延交房违约金，并承担本案近2万元的诉讼费用。

　　分析：

　　本案中原告与被告签订的《契约》及《包租协议》系双方当事人自愿签订，是真实意思表示。另外，该协议也不违背国家法律的有关规定。协议各方应按协议约定的内容履行各自的义务。根据协议约定，包租期满后被告应将原告所购房屋交给原告，但被告未交付，应视为其违约。原告以此为由要求被告交付房屋及办理相关产权登记过户手续，要求正当，合理合法，应受到国家法律保护。

　　特别提示：

　　建设部颁布的《商品房销售管理办法》将于2001年6月1日起正式施行，该办法禁止以售后包租的形式对外销售房产。在此之前，国家对售后包租行为没有明文规定，所以2001年6月1日前签订的包租合同符合《合同法》规定的有效条件，应属有效合同，已签订包租合同的买房人不用担心。2001年6月1日后，此种销售方式将被禁止，如果房地产商再以售后包租的形式对外销售，签约时您可就悠着点了。