读者孙女士购买了东四环的一套现房，入住不久，开发商就要求她交纳契税。孙女士问清契税的作用后，向开发商询问房产证何时可以办下来，回答是3年后。孙女士对此颇为不解，契税为什么要提前3年交纳？

　　韦先生反映的情况与孙女士大同小异：不久前，他们小区入住办理手续时，开发商在交钥匙之前，还安排了一个程序——交契税，韦先生询问钱交了产权证何时能办理下来，开发商的回答是至少1年。

　　经过调查，记者发现此类现象并非偶然，具有一定的普遍性，为此，记者专门采访了律师。

　　首先，我们来看看契税的性质到底是什么。记者查阅相关资料后了解到：

　　契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签订的合同（契约）以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。

　　1997年7月7日，国务院令第224号发布的《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”

　　也就是说，作为购买商品房的个人，想拿到产权证，必须要与开发商完成产权过户，并向国家交纳相应契税。

　　契税何时交为宜？

　　《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”

　　第九条规定：“纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”

　　第十一条规定：“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”

　　在北京市，购房人的契税缴纳义务发生时间，是买卖双方办理立契过户手续之日。北京炜衡律师事务所房地产部律师王金岭告诉记者，开发商只有取得了房屋土地权属证书或确权证明（俗称“大产权证”），才有资格将房产过户给购房人。那么，“大产权证”取得需要什么条件呢？王律师说，开发商取得“大产权证”的前提条件是：开发手续合法，竣工验收合格，测绘结果已得出，土地出让金交齐等。炜衡律师事务所房地产部律师蔡耀忠说，从北京市目前实际情况看，开发商取得“大产权证”后，如果“大产权证”有了，房屋没有产权纠纷，一般情况下，3～5个月业主就可与开发商办理过户手续。

　　那为什么会有像引言中所讲的一些项目催购房人起大早赶晚集呢？是不是开发商有占用资金的可能？蔡律师和王律师认为，这种可能的确存在，毕竟每家2％～4％的契税，几百家可能就是几百万元，甚至更多。除此之外，蔡律师还解释了另一种可能，就是开发商在客户贷款过程中，承担了全额全程或阶段性担保，房产证能尽早一天押到银行，开发商的风险就会早结束一天，而且，也确实有一部分业主由于出国或其他原因，对办理房产证并不积极，有的业主甚至六七年都不来办，而影响了整个项目的工作流程。所以，开发商一般对此事都比较积极，但有的开发商积极得有点过分，所以才会出现提前好几年收钱的事。

　　契税一定要

　　交给开发商吗？

　　那么，开发商强行要求业主交契税对吗？蔡律师说，交契税是业主取得权利（产权证）时须尽的一项义务，是通过税务机关向国家交的。办理过户、交纳契税需要开发商和购房人双方办理，开发商在这一过程中起到的就是配合作用，是为了履行合同中规定的义务。如果业主不委托其办理，发展商绝不能强迫购房人交纳，尤其是提前交纳。

　　但在实际工作中，如果开发商一家一家地办理，显然不太可能，这也会给征收部门的工作带来很多麻烦，所以实践中，都是开发商代客户集体办理。但是就像上一部分所讲，过分提前也是对业主权利的侵犯，是不合理的。

　　蔡律师和王律师认为，最妥当的方式是，在具备条件办理立契过户手续前的一定时间段，通知客户集中来交钱，这样既提高了工作效率，也是对业主权利的一种尊重。

　　本报记者 佟峥