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新《商品房销售管理办法》下签细约 |
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我们请北京市岳成律师事务所的张鹏律师结合建设部新发布的《商品房销售管理办法》以及建设部、国家工商行政管理局发布的《商品房买卖合同示范文本》，具体谈一下这个问题。 签约之前：《合同》成立先保证主体合法 《合同》成立与否，首先要看签约主体是否合法。所以，买房者在签约前，一定要严谨地审查发展商的主体资格。发展商只有具备房地产开发、销售的合法资格，您签订的购房合同才有可能是合法有效的，您的合法权益才有可能得到保障。审查发展商的主体资格主要看三个方面： 首先，要看发展商的企业法人营业执照及资质证书，看其营业执照上的经营范围是否包括房地产开发、销售。 其次，要审查发展商的“五证”，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，特别是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》这两证。如果购房者购买了手续不全的商品房，可能要承担一定的风险，如取得产权证的时间无法保证、为取得产权证可能还要额外支付费用、由于无法取得产权而不能出租或转让等。 第三，要认真审查《商品房销售（预售）许可证》，查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等，看您欲购的房屋是否在该证批准销售的范围之内。如果批准销售的范围只是某一项目的A、B幢，而您欲购的是该项目的C幢的某一套，则您应慎重考虑。 此外，根据建设部新发布的《商品房销售管理办法》（自2001年6月1日施行）第二十三条规定：“商品房开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》”。因此，购房者可以在正式签约前要求发展商出示上述《办法》及《文本》，发展商有义务出示。这一条对于初次购房、急需补相关法律知识的买房者来说是条省事的办法。 正式签约：遣词造句明确、具体、细致、规范 签约时，购房者对每一条款要与发展商约定得明确、具体、细致、规范。一般来说，发展商在售房时使用的应该都是建设部发布的《商品房买卖合同示范文本》（下称《示范文本》），它对商品房买卖双方的主要权利义务关系基本上作了规范或提供相应格式供双方约定。尽管如此，购房者还是要对其中的每个条款（尤其是主要条款）与发展商反复磋商，最后签订的合同条款中的文字必须明确、具体、无歧义。现举其要点，分述如下： 1．《示范文本》的前三条分别是项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况。前两条中的每一空格必须填写，第三条中必须明确合同约定的建筑面积、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积各是多少平方米。 2．《示范文本》第四条至第七条，主要是关于价款、面积、付款等方面的规定。 其中第五条“面积的确认及面积差异的处理”中，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积。合同约定面积与产权登记面积有差异时的处理方法，既可以由双方约定，也可以按照本条的第2种方法处理（建议购房者与发展商约定采用这种方法），该方法的主要优点是，购房者有较大的选择权，对购房者的权益保护力度大。该方法主要内容是：（1）面积误差比绝对值在3％以内的据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值大于3％时，购房者既有权退房，也可不退房；不退房的，超过合同约定面积大于3％部分的房价款由发展商承担、产权归购房者，不足合同约定面积大于3％部分的房价款由发展商双倍返还给购房者。新的《商品房销售管理办法》第二十条也是这样规定的，购房者对此应予以足够重视。《示范文本》第六条是付款方式，如果是银行按揭，双方应明确约定如果不能按期取得银行贷款的处理方式。第七条是买受人逾期付款的违约责任，要注意与下面第九条的出卖人逾期交房的违约责任对等。 3．《示范文本》第八条至第十四条，是关于房屋交接、规划设计变更处理、装饰设备标准、基础设施和公共配套建筑正常运行等约定。 这些条款中，主要应该注意明确约定：房屋交付时，发展商应当提供由建设、设计、施工、监理单位对房屋进行竣工验收的《备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；对第八条中可以延期交房的“特殊原因”，尽量不要让发展商加上“市政配套问题”、“技术困难”、“天气情况”等本不属于不可抗力的情况；第十条规划设计变更的约定中，购房者可以参照新的《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，约定买受人退房的，由发展商承担违约责任；对装饰和设备标准，切忌使用“进口、高档”一类的模糊词语，而应该使用明确具体的品牌、型号；对基础设施和公共配套建筑正常运行，最好明确约定正常运行的具体日期，并可约定超过期限的按照逾期交房处理。 4．《示范文本》第十五条、第十六条是关于产权登记和保修责任的规定。对于产权登记，购房者可参照新的《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，与发展商约定应当在商品房交付使用之日起60日内，由发展商将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，并协助办理产权登记手续。关于保修责任，应在《住宅质量保证书》中明确约定保修范围、期限、保修责任等。 顺便提一下，凡是商品房预售的，自合同生效之日起30日内双方应共同到房地产主管部门登记备案；办理银行按揭贷款的，购房者需将合同正本复印后保留复印件，原件交贷款银行收押。 北京市岳成律师事务所 张鹏律师 |