案例：

    1999年12月16日，杨先生与某开发商签订了一份《北京市内销商品房预售契约》，杨先生以26万元购买该开发商开发的住宅一套，付款方式为首付6万元，其余部分为银行按揭；同时，该契约第5条约定交付房屋的日期为2000年9月30日。契约签订后，杨先生支付了首付款并按照按揭贷款的规定每月偿还贷款。但是到2000年9月30日后，开发商没有如期交房，直到2001年3月10日，杨先生才接到开发商的通知领钥匙入住，至此，开发商已经延期交房6个月，杨先生也已经偿还贷款16个月。杨先生因开发商延误交房时间太长，已决定退房，开发商也同意，但是在赔偿的数额方面发生了争议，主要是在延期交房的违约金计算方面。

    按照《北京市内销商品房预售契约》第8条的约定：“除不可抗力外，甲方（指开发商）未按期将房屋交付给乙方（指杨先生）的，乙方有权向甲方追索契约约定房屋交付之日第二日起至实际交付之日止，每延期一日，甲方按照乙方已支付房价款的万分之五向乙方支付违约金。逾期超过30日甲方仍未交付房屋的，乙方有权解除本契约。”

    律师分析：本案中，开发商和杨先生协商同意解除契约，对于“退还已经支付的房款和利息以及双倍返还定金”这一原则双方均无异议。但是因为“已支付房价款”是违约金计算基础，如何确定“已支付房价款”非常重要。“已支付房价款”的确定目前有以下三种认识：

    第一种观点认为，“已支付房价款”就是指购房者交付给开发商的款项，不同的付款方式有不同的表现。如果是一次性付款，“已支付房价款”就是房屋全款；如果是分期付款，“已支付房价款”就是已经按期支付的款项；如果是常见的按揭贷款，“已支付房价款”就是购房者支付的预付款，理由是购房者每月向银行偿还贷款而不是向开发商付款。

    第二种观点认为，“已支付房价款”就是开发商向购房者开具的发票的数额。一次性付款和分期付款的计算与第一种相同，但是对于按揭贷款，由于购房者办下按揭贷款后，银行划帐到开发商后，开发商就出具了以购房者为付款人、金额为贷款全额的发票。

    第三种观点认为，“已支付房价款”应以购房者实际支出为准。在一次生付款和分期付款的方式上，“已支付房价款”的确定与前两种相同。在按揭贷款这种付款方式上，“已支付房价款”首先应包括购房者支付的首付款，其次因购房者每月向银行还款，“已支付房价款”还应包括购房者实际付出的款项，也就是到违约金计算截止日购房者还款总额。

    以上三种观点的区别主要体现在按揭贷款这种付款方式上。抵押贷款方式购房这一行为同时涉及三方当事人，有三个合同，存在种相关联的法律关系。一是开发商与购房者基于双方房屋买卖合同产生的房屋买卖关系，这是案件的主要法律关系；二是购房者与贷款银行依据抵押贷款合同产生的抵押贷款关系；三是开发商与贷款银行的合作关系。合作关系的产生是因为开发商在办理预售商品房业务时，其必须凭商品房预售许可证与贷款银行共同商定，签订楼宇按揭协议，约定由贷款银行提供一定限额和期限的贷款服务，而后贷款银行才据此向购房者提供贷款服务，将贷款款项划拨开发商。这种合作关系先于购房者购房、贷款行为而存在，是抵押贷款购房行为中缺一不可的环节。如果没有这种合作关系为前提，开发商不能从事商品房预售业务，购房者也无法向银行贷款。按揭贷款房，由于物的担保的性质，设定于特定物上的担保，事实上是由发商设定和承担责任的。购房人向开发商交付的购房款包括两部分：一部分是自有资金，另一部分是贷款资金。就交付的自有资金来说，购房人是真正的权利享有人；就交付的贷款资金来说，购房人不是真正的权利享有人，仅是名义上的权利享有人，也就是仅仅是在发票上注明的名义付款人，而按揭银行才是真正的权利享有人。按揭银行所提供的贷款对购房人来说，是购房人对按揭银行所负的债务。所以，在认定“已支付房价款”的问题上，第三种观点较好地体现了公平原则，即以购房者支付的首付款和已经向银行支付的还款为计算依据。

    律师提示：

    在2000年5月30日，杨先生得到了开发商退还的首付款6万元和16个月的按揭还款及以此为基础按照每日万分之五计算的违约金以及双倍返还的定金。

    这种基于开发商延期交房违约的情况，购房者可以退房。需要指出的是：在购房过程中要增强防范意识，在事先作出详细的约定所产生的效果要比出现纠纷后进行协商和诉讼的效果好得多。采用按揭付款方式购房时，如果在购房合同补充协议里说明“已支付房价款”的计算方法，一方面可以统一双方的认识，将来较快地解决退款纠纷，另外一方面也可以利用补充协议这种方式更好地保护自己的经济利益。