现在，商业银行在办理住房抵押贷款业务时，均把购买个人住房贷款保险作为获得住房贷款的条件之一，贷款人在投保时一次性缴清保费。银行要求借款人对抵押物（住房）进行固定资产保险是有正当理由的，也是符合国际国内惯例，是一件好事。但由于这是一项较新的业务，在一些重要的具体细节问题上，银行和保险公司现行的习惯做法与一些法律的基本原则和具体规定相冲突，侵犯了贷款消费者的权益，在一定程度上阻碍了银行个人住房贷款业务的发展。

　　贷款买房为什么办保险

　　对于贷款买房者来说，买保险主要是买房地产财产保险，即有关房屋的偶然性、意外性和不可测定性的风险。它包括：房地产财产损失，如洪水、火灾造成的损失等。如房屋所有人或使用人擅自移动，改变房屋结构而影响邻居，导致他人财产损失或人身伤亡所应负有的赔偿责任。办理了住房贷款保险后，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残废而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚未偿还的购房贷款本息。这样贷款人就可不必“扫地出门”，能维持一个相对稳定的居住和生活环境。

　　但在实际操作上，贷款银行一般都要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确贷款银行为保险的第一受益人。同时要求投保金额不得低于借款的全部本息额；保险费用由抵押人承担；抵押期间保险单由贷款银行保管；在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则银行则不予贷款。于是，问题出现了。

　　住房贷款保险合法吗？

　　银行凭啥成为购房贷款保险合同的受益人？《保险法》规定，保险合同是投保人与保险人约定保险权利义务关系的协议。投保人应对保险标的具有保险利益。被保险人、受益人是保险合同的关系人。但是受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人（投保人、被保险人可以为受益人），即只有人身保险合同才能指定受益人。所以作为财产保险合同的“房屋贷款保险”不能指定受益人，保险公司更无权指定“第一受益人”。而银行强行要求贷款人办理保险并采用格式合同形式指定自己为第一受益人。也就是说，购买保险者居然不是保险的最大受益者，显然是不合理的，违反了《保险法》的规定。

　　期房保的什么险？期房是还在建筑过程中，还未验收交付的房子。在贷款日至房产建成验收交付日这个期限内，可能发生的任何风险都在建筑工程险的承保范围内，而且这个险种是由法律强制房产商必须投保的。让贷款购期房者投保这个期间内的房产险，存在着重复保险的问题。而按照保险的有关法规，固定资产是不能重复投保的。

　　保险标的是何物？实际操作中，保险公司一般以房产销售价格为基数向投保人收取保险费，但承担的风险却最多不超过房价中的建筑成本。这显然是不合理的。房产价格分为两部分：一是建筑物本身。只有这部分才会遭遇风险，才应该投保。但建筑小区中的配套设施，城建设施(如民防、学校、商业网点、公路等等)都是摊入房产销售价格的。二是土地使用权，以及附属的地段、朝向、楼层等因素。保险公司赔得再多也就是帮你重造这间房子的钱。但一套商品房的价格不仅仅包括造房子的建筑成本，它还包括土地转让价、配套费、发展商的利润，甚至朝向费、层次费等等。因此如果用建筑工程的合同金额平均分摊到每一住户后作为保险金额，要比将总房价作为保险金额更为合理。

　　一次付清保费应该吗？根据保险的一般常识，一般保险期在一年以上的，保险费是按年，有时甚至按月支付的。但是保险公司的抵押住房贷款保险合同中却要求投保人一次性付清所有保险费,显然不合理。

　　我国加入世贸在即，海外银行保险大亨都在虎视眈眈地意欲打入住房贷款及其保险这个大市场。所以，尽快解决贷款购房中的保险问题，不仅为广大消费者所盼望，而且也为民族银行业保险业的健康持续发展所必需。

  　有险该保还要保

  　住房贷款存在风险是明显的。这几年银行发放的个人住房贷款也确实出现了风险。既然有险，当然要保，关键是找对方法。现在人们正越来越多依赖按揭的方式购买住房。但是，抵押住房保险中存在的诸多问题，却在一定程度上抑制了人们贷款买房的热情。商品房成本近几年都在尽力削减费用，但保险却一直没有变化，而且还保留着不少不合理之处。应尽快找到一个能使老百姓少花冤枉钱的方法，比如担保等，从而使百姓购房更轻松，促进房地产业和金融业的健康发展。

  　专家指出，银行在办理按揭时，已要求房屋作为抵押，再要求购房者买保险，似乎太过分。而且，目前房屋的建筑质量越来越高，因意外事件导致损失的金额与贷款银行获得的收益相比，简直是微乎其微。其实，没有保险个人住房贷款也可以照样放，风险也不见得就更大。